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住宅ローンの金利推移・金利動向は?【2017年12月金利の予想】

この特集ページでは、短期的な住宅ローンの金利動向の予想を中心としています。中長期的な住宅ローン金利動向についてもすこしふれることもありますが、他に「2018年の住宅ローン金利はどうなる?金利動向を予想」や「5年後・10年後の住宅ローンの変動金利はどうなる?」、「10年固定金利の10年後の残高と11年目の金利は?」などを用意していますので合わせて参考としてください。

2017年12月の住宅ローン金利はどうなる?

11月に入ってから思った以上に長期金利が動いています。以下は11月9日時点の長期金利の動向(直近1か月)を示したグラフです。11月に入ってから急激に低下していることがわかります。(もう1週間早ければ、各金融機関の11月の住宅ローン金利の決定に影響を与えていたと考えられます)

 

この長期金利は日銀による国債購入の影響もありますが、米国債の利回りが低下の影響によるものとされています。11月は住宅ローン金利は変動金利~10年固定金利までの比較的短めの金利タイプは据え置き、10年超の長めの固定金利タイプはやや引き上げ傾向でしたが、このままの水準で長期金利が推移したとすれば12月の金利は引き下げ傾向になるでしょう。とはいえ、月末にかけての金利動向で変わってきますので、現時点では12月の住宅ローン金利は11月よりも少し低くなる可能性が高い、というように考えておくぐらいにしておきましょう。なお、最新の住宅ローン金利はこちらの金利比較表をご確認ください。

 

各銀行の住宅ローン金利の決定に大きな影響を与えるのが、この”長期金利(10年もの国債利回り)と”短期金利の金利市場の動向です。つぎに、少し中長期的な金利動向を参考としてお示ししたいと思います。

2017年10月18日時点の長期金利の金利推移(過去10年分)>


<短期金利(無担保コールO/Nもの)の金利推移(2015年以降>


2016年の夏のマイナス圏突入時期を除くと長期金利は低位安定、短期金利も2016年前半から継続的にマイナス圏で安定しいます。

住宅ローンの金利は、各金融機関の判断で決定されますが、この2つの指標は金融機関の判断に影響を与えるため、住宅ローン金利を予想するうえで参考になる指標です。冒頭で説明したとおり、2017年12月の住宅ローン金利は低下する可能性が高くなりつつあります。ただし、変動金利は下がる要因はありませんので、据え置きと考えておいて良いでしょう。

 

2017年12月の固定金利タイプの住宅ローンの金利上昇幅は?

金融機関が11月の住宅ローン金利を決定する直前の金利、つまり、10月の月末付近の長期金利と現時点の長期金利を比較すると0.04%程度低下していますので、素直に考えて金利が引下げになったとしても0.05%以内になると思われます。

この程度の変化であれば2017年11月に人気をあつめた住宅ローンがそのまま12月も人気を集めると考えて良いでしょう。

 

長期化する日本の低金利

続いて、もう少し長い期間を振り返って住宅ローン金利の動向を確認しておきましょう。色々なところで話題になっていますが、日本の住宅ローン金利は史上最低と言われる水準で推移しています。10年固定金利が過去最低水準だったのは2016年8月~10月ごろでしたが、変動金利は過去最低水準の金利を継続しています。この低金利は急に始まったわけではなく、実にこの10年以上右肩下がりで低下しています。 以下は固定金利の住宅ローンを代表する「フラット35」「フラット20」の金利推移(アルヒ公式ページより引用)を示したものです。まさに右肩下がりで低下していることがわかります。

※この金利水準は、フラット35・フラット20を提供する金融機関のうち、最低水準を提示しているアルヒの金利水準です。(楽天銀行住信SBIネット銀行など2017年11月も同水準の金利を提示している金融機関も多いですが、中には高い金利で貸し出している金融機関も存在しますので注意しましょう。)

 

上記のグラフの通り、2012年ごろまではフラット35の金利は2%を超えていました。当時は、数年前まで3%だったフラット35がなんと2%で借り入れできるほどに低下!!と盛り上がっていたわけですが、その後も右肩下がりが続いています。更に、2016年2月から「日銀がマイナス金利政策」を開始したことで、住宅ローン金利は急激に低下しました。その後も2017年になっても低金利が継続していて、現在もフラット35の金利は1%付近で推移しています。

代表例としてフラット35の金利推移でご説明しましたが、各銀行が提供している住宅ローン金利(固定金利)についても基本的には同様の推移となっています。

今後、住宅ローン金利はどうなる?

住宅ローンの金利は、各金融機関がなんとなく決めているわけではなく、短期金利・長期金利といった金利マーケットを参照しながら判断されています。そのため、住宅ローン金利の動向を予想するには、日本国内の短期金利や長期金利の動向を予想する必要があります。

長短金利は日銀がコントロール

黒田日銀は「長短金利を所定のレンジ内で値動きするようにコントロールする」政策を打ち出していて、今の日本の金利は日銀の支配下にあると言っても言い過ぎではありません。そのため、”日銀の目標が達成される”または”日銀が大きく方針・政策を変更する”と言った状況にならないと、今の日本の金利は上昇も下降もしにくい状況です。もちろん、有識者の間では、”日銀がいつまでも金利をコントロールできるわけではない”、”現在の政策は効果的ではない”といった声もあるにはありますが、日銀の目標(物価上昇率2%の達成と安定化)の達成はまだまだ難しそうですし、黒田総裁の再任も濃厚と言われています。

現時点での住宅ローン金利の予想は、「金利が右肩下がりの時代はさすがに終わったが、低金利が継続してく可能性が高い」という考えのもとに、当面現在の金利水準が維持されるのではないかと予想しています。

 

まとめ

日本の経済全体を考えると金利上昇していく要素は少ない。。なお、今の低金利は日銀が大規模な金融緩和で作り出しているもので日銀がいつまでもコントロールできるものではないとは言え、当面は日銀にコントロールされる可能性が高い。その一方で、2016年の夏~秋のような金利水準は異例であの水準まで金利が低下する可能性は低い(あったとしても一時的)。住宅ローン金利も金利市場に追随する形で現状の水準が当面維持される可能性が高い、と予想しておきたいと思います。住宅ローンの借り換えは早く行えばそれだけ効果が得られやすくなりますので、思い立った時が吉日という考えのもとで早めに行動に移しておいた方が良いでしょう。

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