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フラット35の金利は?2017年10月のフラット35の金利動向を予想

<2017年9月23日更新>

 

フラット35を提供する住宅金融支援機構が9月20日に「貸付債権担保第125回住宅金融支援機構債券」の募集要項を公表しました。

 

はじめに

一般的な民間の銀行の住宅ローンの金利も短期プライムレートや長期金利などの経済指標を参考にしながら程度予想することが可能ですが、各銀行個別の判断が大きく、傾向は予想できても正確に予想するのは難しいのが実情です。その一方で、フラット35の場合、フラット35を提供する住宅金融支援機構が前月の20日前後に公表している住宅金融支援機構債券の利回りを確認することで、比較的容易かつ正確に予想しやすいと言う特徴があります。

 

当サイトでは翌月の金利を少しでも早く把握したいと考えている人の参考情報として、毎月フラット35を提供する住宅金融支援機構の債券の利回りを確認して翌月のフラット35の金利動向を予想しています。それではさっそく2017年10月のフラット35の金利動向を予想してみましょう。

 

フラット35を提供する住宅金融支援機構の債券利回りを確認

まずは、住宅金融支援機構の発行する住宅金融支援機構債の発行条件を確認してみましょう。今回(9月20日)に発行条件が公表された「貸付債権担保第125回住宅金融支援機構債券」の募集要項によると、今回発行される債券の利回りは年0.42%となっています。

 

フラット35の金利は、この利回りを基準にして「住宅金融支援機構がフラット35を継続的に提供し続けるために必要な運営費用」と「フラット35を販売する金融機関に対して支払う手数料」が上乗せされて決定されます。”運営費用や手数料は毎月変化するものではありません”ので、この住宅金融支援機構債券の利回りの動向を確認することで、フラット35の金利を予想できるというわけです。

 

第125回住宅金融支援機構債券(利回り):

 0.42%(前月比:据え置き)

 

今回の債券利回りは、前回の債券利回りと据え置きとなりました。この時点で2017年10月のフラット35・フラット20の金利は据え置きになる可能性が高いと予想できます。それでは、具体的な金利でフラット35の金利を予想してみましょう。

 

2017年10月のフラット20・フラット35の金利動向(予想)

なお、フラット35は提供する金融機関によって異なりますので、当サイトではフラット35取扱金融機関の中で最低水準の金利を提示し続けている楽天銀行やアルヒ・住信SBIネット銀行と言った最低金利水準を提示する可能性が高い金融機関のフラット35の金利の予想になりますので注意してください。

<フラット20・35金利動向予想【現行制度だった場合】>

  2017年8月 2017年9月 2017年10月 金利動向
フラット20 年1.04% 年1.02% 年1.02% 0%(据え置き)
フラット35 年1.12% 年1.08% 年1.08% 0%(据え置き)

※フラット20・フラット35を提供している金融機関の中で、最低金利水準を提示している楽天銀行アルヒ住信SBIネット銀行でフラット35で自己資金10%以上の金利を予想しています。

 

今まで通りの制度であれば、上記のように予想していたわけですが、2017年10月からフラット35の団信の制度が変わります。今まで、フラット35を利用する場合、団信保険料は別途支払う必要がありましたが、保険料を金利に上乗せして支払うことことになりました。(別途支払いが不要になったので民間の銀行の団信の仕組みに近づきましたが、加入自体は任意です)

 

制度変更を加味するとこのような予想になります。

 

<フラット20・35金利動向予想【新機構団信制度】>

  2017年8月 2017年9月

2017年10月

(団信加入無し)

2017年10月

(団信加入有り)

フラット20 年1.04% 年1.02% 年1.10% 1.30%(据え置き)
フラット35 年1.12% 年1.08% 年1.16% 1.36%(据え置き)

 

かなり金利が上がっているように見えますが、これまでの制度での団信の保険料は金利換算で0.358%で計算されていました。新制度では+0.28%になっているため、機構団信に加入するのであれば実質的な負担(利息+団信保険料)は減っています。

 

ただ、問題?は新制度に切り替わっることで団信に加入しない場合の金利も現行制度+0.08%になってしまうため、名実ともに金利が高くなっています。

 

団信に加入したいと考えているのであれば申込みは10月になってから、団信に加入するつもりがないのであれば申込みを9月中に行うと良いでしょう。

 

フラット35の金利推移

次にここ1年のフラット35の金利推移を確認しておきましょう。以下は2016年8月から2017年9月までの約1年間のフラット20・フラット35の金利の推移を示したものです。

今から約1年前の2016年8月はフラット35が最も低金利だった月です。「住宅ローン金利は2016年8月で底を打った」と表現されることもあるほど、日銀によるマイナス金利政策が住宅ローン金利にもっとも影響を与えていた月と言われています。

 

2017年9月と2016年8月のフラット35の金利を比較すると「フラット20:+0.190%」、「フラット35:+0.180%」となっています。もちろん、歴史的に見れば現在の金利水準でも十分に低金利と言えるのですが、直近1年間じりじりと上昇してきている点は少し気になります

年月 フラット20・フラット35の金利推移
フラット20 フラット35
金利 前月比 金利 前月比
2016年8月 0.830% 0.900%
2016年9月 0.960% +0.130% 1.020% +0.120%
2016年10月 0.950% -0.010% 1.060% -0.040%
2016年11月 0.930% -0.020% 1.030% +0.030%
2016年12月 1.030% +0.100% 1.100% +0.070%
2017年1月 1.020% -0.010% 1.120% +0.020%
2017年2月 0.990% -0.030% 1.100% -0.020%
2017年3月 1.010% +0.020% 1.120% +0.020%
2017年4月 1.010% 0% 1.120% 0%
2017年5月 0.980% -0.030% 1.060% -0.060%
2017年6月 1.010% +0.030% 1.090% +0.030%
2017年7月 1.030% +0.020% 1.090% 0%
2017年8月 1.040% +0.010% 1.120% +0.030%
2017年9月 1.020% -0.020% 1.080% -0.040%
2017年10月 1.020%(予想) 0% 1.080%(予想) 0%

※この金利は、フラット20・フラット35を提供している金融機関の中で、最低金利水準を提示している楽天銀行アルヒ住信SBIネット銀行でフラット35で自己資金10%以上で申し込んだ場合の金利です。フラット35は金融機関によって金利や手数料が異なりますので注意してください。

 

最後にもう少し長い期間でフラット20・フラット35の金利推移を確認しておきましょう。

以下はフラット35取扱件数で7年連続1位を獲得しているアルヒのフラット20・フラット35の金利推移を示したグラフで、2009年4月~2017年9月までの約8年間の金利推移が確認できます。

先ほど確認したように直近1年間はじりじりと金利が上昇していますが、長いスパンで見れば歴史的低金利水準にあることがわかります。フラット35は8年前は3%を超え、たった5年前でも2%を超えていました。現在は1%前後で推移していますので十分低金利と言えることが確認できると思います。

 

フラット35金利動向・金利推移まとめ

2017年10月のフラット35の金利は、4か月ぶりに引下げになった9月の金利で据え置きになる可能性が高そうです!

もちろん、引き続き歴史的な低金利水準圏を推移していると認識して問題ありません。ただし、この1年間の金利推移を確認するとじりじりと上昇してきているのも事実で、フラット35の借り入れや借り換えを考えている人は、早めに手続きを進めておいた方が無難かもしれません。

なお、マイホーム購入が決まっていて、数か月後にマンションの竣工・引き渡しと共にフラット35の融資実行を受けることが決まっていたとしても、既に審査に通ったフラット35申込先の金利や手数料水準が魅力的でなければ、今のうちにフラット35の申込先の変更を検討してみても良いでしょう。

注文住宅でつなぎ融資を受けている場合は変更は難しいと思いますが、まだ申込先が変更できるようであれば、よりオトクな条件でフラット35を利用することにこだわって損はありません

 

おすすめのフラット20・フラット35は?

フラット35は300を超える金融機関に申し込むことができますが、提供される金利や手数料は金融機関により異なります。住宅ローンの金利が銀行によってことなるのは当たり前のことなのですが、フラット35の場合、基本となる住宅ローンの商品性はどこで申し込んでも同じなので、金利と手数料が割安な金融機関に申し込むことが大切になってきます。また、300を超える金融機関が競争を続けてきたので、「フラット35の金利」も横並びになってきていて「最低水準の金利」を提示している金融機関は数多く存在しています。

 

そんな中で、フラット20・フラット35の取扱金融機関としておすすめしたいのが「楽天銀行」「アルヒ」「住信SBIネット銀行」です。この3社は、金利が毎月最低水準で提示している実績があるとともに、手数料・付帯サービスが魅力的という特徴があります。

 

特に楽天銀行の場合「借り換え」の場合の手数料は1%未満になりますので非常に魅力的です。

  実績 手数料 付帯サービス(コメント)
楽天銀行 フラット35の実行件数で銀行業界で1位 新規:借入金額×1.080%~1.404%
借り換え:借入金額×0.972%~1.404%
楽天銀行口座を返済口座に指定するだけで事務手数料が最優遇。
アルヒ 7年連続フラット35実行件数1位(総合1位) 借入金額×1.08%~2.16% WEBからの事前申し込みで事務手数料が半額!
住信SBIネット銀行 2016年にフラット35に新規参入 借入金額×2.16% 事務手数料は一般的水準だが「借入金額×0.5%の費用負担で付帯できる全疾病保障」の費用対効果は抜群。→ 詳しくはこちら

 

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