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住宅ローン審査が通らない理由とは?

住宅ローンは年収・勤続年数・物件など数多くの項目の審査を通過する必要があります。また、一般的に住宅ローン審査が通らない理由を金融機関が開示してくれることはありません。また、1つの項目で可否を判断されてしまうこともありますが、基本的には総合的に判断されます。

 

マイホーム購入契約を進めている中で住宅ローンの審査に通らないとマイホーム購入を諦める必要がありますし、これだけ住宅ローンが低金利が続いている中で住宅ローンへの借り換えたいと思って申し込んで審査に落ちた場合、毎月の返済額を減らすことができません。

 

住宅ローンの審査に落ちた場合は、他の住宅ローンに申し込むことになりますが、審査に落ちた理由をある程度把握していないと、次にどの住宅ローンに申し込むべきかの正しい判断が難しくなってしまいます。

 

この特集ページでは、住宅ローンの審査が通らない理由について解説しています。一般論としての解説になってしまいますが、住宅ローンの審査が通らない理由と、次にどのような住宅ローンに申し込むべきかを検討する時の参考としていただければと思います。

 

住宅ローンの審査が通らない理由

個人信用情報

住宅ローンの審査に落ちた場合、最初に疑っておきたいのが個人信用情報に関する心当たりです。個人信用情報とは、クレジットカードやカードローンの申込み・利用・返済履歴などが登録されているデータベースです。

普段はあまり意識していないかもしれませんが、カードローンや自動車ローンの申込み・利用を行うと個人信用情報にその履歴が必ず登録されることになっています。また、銀行は住宅ローンの審査時に個人信用情報に登録されている内容を確認しています。

カードローンや自動車ローンのようにわかりやすい借り入れであれば心当たりがあるかもしれませんが、あまり意識せずに登録される個人信用情報もあります。例えば、携帯電話の機種変更時に何気なく利用しているスマートフォンなどの2年間で分割払いです。これも立派な割賦払い・分割払いとして個人信用情報に登録されますし、携帯電話料金の支払いは分割払いも兼ねていますので、電話料金の支払いが遅延した場合、「分割払いの借り入れを滞納」として個人信用情報に登録されてしまいます。

 

また、これらの借り入れの情報の申告を怠ると信用できない人物として判断されてしまいますので、銀行に隠し通せるとは思わずに、申込み時にしっかりと申告する事が大切です。

 

なお、意識せずに住宅ローンの審査に不利になる個人信用情報が登録されている可能性もありますので、審査に通らない理由にどうしても心当たりがない場合は、申込先の銀行が利用している個人信用情報取扱機関を教えてもらって(それぐらいは教えてくれますし、ホームページなどでも公表されています)、ご自身の信用情報の開示請求をしてみましょう。

 

個人信用情報は登録されてから5年間は保持されており、ご自身の信用情報であれば問題なく開示請求できますし、最近はインターネット上でも開示してもらえるようになってきています。また、返済遅延が記録されてしまっている場合、残念ながら5年間は住宅ローンの借入れは難しいと考えておいた方が良いでしょう。

 

過去は消せませんが、現在の借り入れについては可能な限り解消しておくことをおすすめします。例えば、ショッピングローンやクレジットカードのリボ払い、カードローンやキャッシングなどです。

もう1つ注意したいのが「借入金額」についてです。住宅ローンの審査では「審査を通す・通さない」だけを単純に審査しているわけではなく、審査に通すとしても「いくらまで融資できるか」を判断しています。

希望金額を満額融資をしてもらえる可能性を高めるために、現在の他の借り入れはできるだけ減らし、不要なクレジットカードやカードローン契約は解約しておくようにしましょう。(クレジットカードのキャッシングやカードローンの”枠”を借入金とみなして住宅ローンの融資金額が決定されることもあります)

年齢

年齢だけが理由で住宅ローンの審査に通らないということは基本的にありません。そもそも借り入れ時の年齢や完済予定時の年齢は審査項目の1つとして明確に定められています。ただし、総合的に評価されているので年齢も影響していると考えておく必要があります。

もちろん、若返るわけにはいきませんので、対策としては完済時の年齢を可能な限り早めること、つまり、住宅ローンの借入期間を短縮して申し込むことなどが対策として考えられます。

年収と返済負担率

住宅ローンの審査において、年収は必ずチェックされます。対策は年収を引き上げることになります。サラリーマンの場合、年収を引き上げることが対策と言われてもどうしようもないと思いますが、自営業や会社役員などのように年収をコントロールできる場合は別です。できれば、住宅ローンの借り入れや借り換え予定の3年ぐらい前から意識しておくと良いでしょう。

年収を引き上げると納める税金が増えてしまうため、起業家や自営業の場合、経費計上して節税の努力していることが多いのですが、住宅ローンの借り入れを検討するのであればバランスが重要になってきます。

 

返済負担率は年収に対するローン返済の割合を示すもので、実質的には20%程度を目安としましょう。年収400万円であればローンの返済は年間80万円。住宅ローンだけでなく、自動車ローンなども含まれますので、住宅ローンの借入可能金額を引き上げるには、その他の借り入れの整理が重要になってきます。

また、返済負担率を引き下げる方法に住宅ローンの借入期間を長くする方法があります。借入期間を長くすることで年収に対する年間の返済の割合を少なくし、融資可能金額を引き上げる方法です。

 

他にも家族の収入を活用する夫婦ペアローンや親子リレーローンなどの活用があります。

 

勤務先・勤続年数

勤続年数は、同じ会社に3年以上務めていれば全く問題ないと考えて良いでしょう。ただし、最近は転職したとしても空白期間なく勤続を続けていれば問題ないと判断されるようになっていますし、3年未満の勤続期間でも問題なく審査に通過することができます。

務めている企業の質についても当然確認されています。ただし、”上場企業に転職したばかり”と”中小企業に3年務めている”で、どちらが審査に通りやすいのかはケースバイケースになってしまいますので、転職先が大手企業に決まっている場合などは、転職前に申し込みしてみることをおすすめします。

いずれにせよ、よほど良い条件の転職であれば別ですが、転職は基本的には住宅ローンの審査にはマイナス評価になりますので、転職前の申込みするようにしましょう。

雇用形態

雇用形態は収入の安定度を図るための審査項目です。例えば、一時的に高収入の自営業よりも毎月の収入が低い公務員の方が住宅ローンの審査上は有利とされています。自営業や非正規(派遣・嘱託など)の場合は、フラット35などは比較的審査に通りやすいとされていますので、民間住宅ローンの審査に通らなかった場合の最有力候補となるでしょう。

健康状態

健康状態は「団信」への加入審査として保険会社が審査する項目です。過去に大病を患ったり、現在病気を患っていると団信に加入できず、住宅ローンの審査に通りません。その場合はワイド団信などを利用するか、団信に加入せずにフラット35を利用するかの2択になってきます。

もっとも危険な行為は告知を怠る事です。基本的に「告知」ベースで行われる団信の審査ですが、告知を怠ると保険金がおりなくなってしまいます。

 

 

 

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