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住宅ローン借り換えのメリット・デメリットとは?

この特集ページをご覧になっている方であれば既に認識していると思いますが、日本の住宅ローンの金利は長い間低金利が続いています。住宅ローンの金利には様々な金利タイプが存在しますが、まず最初に参考までに代表的な固定金利型の住宅ローンであるフラット35・フラット20の直近10年の金利推移を紹介します。(以下はフラット35の実行件数で7年連続で1位を獲得しているアルヒさまのホームページより引用させていただいたフラット35・フラット20の金利推移です。長い目で見るとこの10年まさに右肩下がりで金利低下が続いていることがわかります。

 

 

フラット35の金利は現在は1%前後で推移していますが、わずか10年前で3%、5年前でも2%前後だったことがわかります。例えば、借入金額3000万円・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしという条件でフラット35を利用した場合、総返済額にどれぐらいの違いがでるかをシミュレーションしてみると以下のような結果になります。

 

金利3%・・・毎月の返済額:11.6万円、総返済額4850万円

金利2%・・・毎月の返済額:10万円、総返済額4174万円

金利1%・・・毎月の返済額:8.5万円、総返済額3557万円

 

この条件の場合、金利差が1%あると毎月の返済額が1.5万円程度、総返済額で700万円近い差が生じます。金利差2%だと1300万円も総返済額が変わってくるのです。住宅ローンの借り換えのメリットは何と言っても低金利の住宅ローンに組みなおして総返済額を少なくすることですが、借り換え先を検討する時にはわずかな金利差(さすがに0.001%であればそれほど気にしなくてよいと思いますが)が大きく影響してくるということをしっかりと理解することが重要になります。

 

一方で住宅ローンの借り換えにはある程度の費用がかかりますし、住宅ローンの残債や残りの返済期間などによってデメリットも存在します。この特集ページでは、住宅ローンの借り換えを検討している皆さまに注意していただきた住宅ローンの借り換えメリットとデメリットを紹介したいと思います。

 

住宅ローン借り換えのメリット①

まず最初にあたり前のことからです。住宅ローン借り換えの最大のメリットは現在借り入れをしている住宅ローンより低い金利に乗り換えることで住宅ローンの総返済額を削減することにあります。総返済額を削減をすることにより毎月の住宅ローンの支払い金額を減らしたり、住宅ローン完済時期を早めたりできます。誰が最初に言い出したのかわかりませんが、金融の専門家と言われる人たちがよく口にしていた言葉に「住宅ローンの借り換えの目安は住宅ローンの残高1000万円以上、返済期間が残り10年、金利差が1%」というものがあります。筆者は正直かなり無意味な言葉だと常々感じていました。特に金利差1%はいい加減すぎる目安なので忘れた方が良いでしょう。実際、金利差0.3%でも十分メリットを享受できることがあります。

 

話を最初に戻して、住宅ローンの借り換えメリットの基本は「毎月の返済額や総返済額を減らせる」です。

 

住宅ローン借り換えのメリット②

例えば、エアコンを最新技術が搭載されている最新機種に買い替えたとします。メリットは毎月の電気代を抑えられることだけ?ではありませんね。直接冷風を人間に当てないようにコントロールする機能であったり、カビやウイルスの除去、加湿や除湿などの快適性能が各段に向上しており大きなメリットだと思います。住宅ローンは目に見えない金融商品であり、わかりにくいのですが日々進化しています。今から5年前~10年前の大きな進化は「繰上返済手数料無料」「保証料無料」でした。新しく参入してきた新しい銀行が、大手銀行の住宅ローンの常識を覆すように無駄なコストのかからない住宅ローンを提供してきたのです。この5年間の日本の住宅ローンの進化は、「疾病保障、ガン保障などの補償」の分野におけるサービス性の向上と言えます。従来型の住宅ローンの場合、毎月の住宅ローン金利に0.3%(コスト負担は非常に大きい)程度上乗せしないと利用できなかった疾病に対する備えである「がん疾病保障」や「8疾病保障」が無料で付帯する住宅ローンが次々と登場してきています。

それらの疾病保障はカバー範囲が広がったり、保険金支給条件が緩和されたり、交通事故などに起因するケガに対応するようになったり、年々サービス性が向上しています。現在、疾病保障を付帯していない人は、仮に住宅ローンの金利差が少ない借り換えだとしても、これらの疾病保障が付帯する住宅ローンの借り換えるだけで大きなメリットがあると言って過言ではないでしょう。さらに踏み込んで検討すれば、加入中の医療保険や生命保険を見直して家計全体を再設計することも可能です。

 

住宅ローン借り換えのメリット③

住宅ローンの金利タイプを変更して借り換えすることで、将来の住宅ローンの金利上昇に備えることも借り換えのメリットと言えます。現在の住宅ローンが変動金利で借り入れしていたり、当初(5年や10年など)の固定期間が終了して変動金利に切り替わっている(今後、切り替わる)場合、10年固定金利や全期間固定金利の住宅ローンに借り換えることで一定期間(または全期間)の金利上昇に備えることができます。特に期間選択型(当初固定型)の住宅ローンは一定期間が終了すると自動的に変動金利に切り替わる商品が多く、かつ、「金利優遇幅が少ない」ため、変動金利にも関わらず金利が高いと言う非常にリスクが高い状況に陥ってしまうことがあります。

このような場合、住宅ローンの借り換えは非常に効果的です。金利が低い時期に住宅ローン金利を固定することは低金利を享受できる期間を確定させることができるというメリットもあります。変動金利→固定金利への借り換えで金利が上昇するにも関わらず金利上昇に備えて借り換える人もいるほどなので、固定期間終了後の高い金利水準の変動金利で返済し続けることにメリットはありません。そのような場合は、そのタイミング(または早めに)借り換えを行っておくことで将来の金利上昇に備えながら金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討することは重要と言えるでしょう。

住宅ローン借り換えのデメリット①

住宅ローン借り換えにはもちろんデメリットも存在します。低金利の住宅ローンを提供している多くの金融機関では住宅ローンの借入時に住宅ローン借入高の2.16% (税込)の保証料や融資事務手数料が必要になります。住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの残高が多いければ多いほど借り換えによるコスト削減のメリットも大きくなります。一方で、残高が多ければ多いほど初期費用が膨らんでしまうというデメリットが存在します。例えば、住宅ローン残高が2,000万円あった場合には43万2,000円もの保証料や事務手数料が必要となります。住宅ローンの返済を続けながらお金を貯めるのはなかなか難しいことです。また、手数料として支払うぐらいなら借り換えをやめて今の住宅ローンの繰上返済に充てたくなるほどの金額だと思います。

住宅ローンのデメリットは、再び住宅ローンを契約するためのお金がかかってしまうこと言えるでしょう。

なお、本来であればこの費用をしっかりと払えるようにしておくことが理想ですが、資金準備が難しい場合はこれらの費用を住宅ローンの残高に組み入れて借り換えすることも可能な住宅ローンも数多くあります。その場合、住宅ローンの借り換え希望金額に数十万円を上乗せしたうえで借り換え申込しておくと良いでしょう。

 

住宅ローン借り換えのデメリット②

住宅ローン減税(住宅ローン控除)を利用して、確定申告や年末調整で税金の還付を受けている人であればご存知の住宅ローン控除。この制度は住宅ローンを利用しマイホームを購入した方の「住民税「所得税」を還付する仕組みです。基本的に、住宅ローンを借り換えたとしてもこの制度は利用可能です。ただし、注意しておきたいのが「住宅ローンの借入期間」で、この制度には「住宅ローンの借入期間が10年以上であること」という条件があるという点です。例えば、住宅ローン控除を受けられる期間がまだ残っているのに、借り換えで10年より短い期間の住宅ローンにしてしまうと、住宅ローン減税を受けることができなくなってしまいます。

住宅ローン控除は当初の住宅ローン利用開始から10年間が対象期間なので、例えば25年でローンを組んで8年目に借り換えたとします。借り換え後の住宅ローンの返済期間を短縮して9年にしてしまうと、本来であれば、もう2年利用できた住宅ローン控除の制度が利用できなくなってしまいます。普通に20年以上かけて住宅ローンを返済していく計画を立てている場合は、基本的に発生することではありませんが、念のためこの制度については注意しておくようにしましょう。

 

住宅ローン借り換えのデメリット③

金利タイプを変更する、特に「固定金利」→「変動金利」に変更して借り換える場合は住宅ローン金利の特性の違いに注意が必要です。「変動金利」はその名の通り、金利が変動します。将来、日本の景気や物価が安定して、住宅ローンの金利が上昇に転じると住宅ローンの金利が上昇して毎月の返済額が増えてしまう可能性があるという点に注意が必用です。

今の日本で住宅ローンを利用している人の4割~5割が変動金利を利用しているとの調査結果が出ています。つまり、住宅ローン金利は当面上昇しないだろう考えている人の割合が多いことがわかります。住宅ローンの金利が少しあがってしまっただけで家計が苦しくなってしまうような状況で、ただ単に現時点の家計をなんとかするために変動金利で住宅ローンを利用することには賛成できませんが、多少の金利上昇があったとしても毎月の返済や家計が苦しくなるわけでなない、という場合、とにかく金利の低い変動金利で契約しようという考え方は一理あります。(今の日本ですぐに金利が上昇するとは思えない一方で金利が上昇しないという保証はどこにもない)。

なお、「変動金利」→「固定金利」は、逆に金利変動リスクを排除する借り換えなのでこの観点での心配やデメリットは無いでしょう。

 

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