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【ここだけは注意!】住宅ローンの借り換え時の注意点

住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの返済負担を大きく減らす効果や疾病保障の付帯などが見込まれますので数年前に住宅ローンを借りてそのままの人の多くは住宅ローンの借り換えを行うことにより大きなメリットを得ることができます。一方で、住宅ローン減税が利用できなくなるなどいくつか注意しなければならない点もあります。このコラムではここだけは注意して欲しい住宅ローン借り換え時のポイントを紹介しています。

 

注意点① 住宅ローンの借り換えにはお金がかかる!

住宅ローンの借り換えはトータルでは住宅ローンの返済額を減額することができる可能性が高いのですが、一時的に資金を用意しなければならない点には注意しましょう。主に「事務手数料」「保証料」「団信保険料」の3つが代表となります。加えて、今まで借りていた住宅ローンを一括返済するためにかかる費用「全額繰り上げ返済手数料」などがかかる可能性もあります。また、抵当権の抹消や再設定など、司法書士の方には再度活躍してもらうことになりますので司法書士報酬が必要になります。また、高額ではありませんが印紙税も必要になります。(じぶん銀行の住宅ローンの場合、印紙税を節約することも可能です)

住宅ローンの借り換えにかかる費用は、基本的にはマイホーム購入時にかかった費用と同じです。(住宅ローンの金額が少なくなっている分、費用も少なくなりますが)。

 

注意点② 固定金利から変動金利への借り換え

これまで固定金利で住宅ローンを借り入れていた人で、金利の低さに魅力を感じて変動金利を選択しようとしている人は、変動金利のリスクを少なくとも念頭においておかなければなりません。変動金利はその名の通り金利が変動する可能性がある住宅ローンの金利タイプです。そのため、将来的に市場金利が上昇に転じた場合、住宅ローンの金利も同調して上昇していく可能性を秘めています。当サイトでは、日本経済を取り巻く各種状況から一方向的に金利が上昇していく可能性はほとんどないと考えていますが、5年後10年後の住宅ローン金利を取り巻く事情は正確には予想できるものではありません。少なくとも変動金利への借り換えを検討している人は、そのリスクを受け入れることになるわけですので、注意点として認識しておくようにしましょう。

なお、業界の悪しき慣習として気になっている点があります。それは、不動産会社の住宅販売時の勧誘時に、変動金利の住宅ローンを提示しながら「賃貸で払うよりも家を買った方が毎月の住宅に関する負担が減る」というトークが多用されている点です。確かに今の変動金利であれば、毎月の住宅ローンの返済額はかなり小さくすることができますので、同じような立地や広さの住宅に住む場合、住宅購入+ローン返済の方が少なく見えることも少なくありません。ただし、変動金利が将来的に上昇して返済額が増えるという説明をしていないケースが大半です。住宅提供者・住宅ローン提供者側はそのような販売とローンの貸し出しを長年に渡って続けていました。私たち消費者だけでなく住宅供給者側・住宅ローン提供者側の説明不足もあって、無理をして住宅を購入して変動金利で住宅ローンの返済を続けている人が非常に多く存在しています。住宅ローンの借り換え時に、変動金利を選択する場合はこの注意点をしっかりと理解して借り換えするようにしましょう。

 

注意点③ 住宅ローン控除に関する注意点

35年かそれに近い期間をかけて住宅ローンを返済しようとする場合はほとんど気に掛ける必要はありませんが、政府による住宅購入支援策として住宅ローン控除(住宅ローン減税)という制度が存在します。住宅ローン控除は、住宅購入から10年間、年末の住宅ローンの残高に応じて、所得税・住民税が最大年40万円減税される制度です。その際、「住宅ローンの期間が10年未満」の場合、控除金額計算の住宅ローン残高に含まれなくなってしまいます。まだ、住宅を購入してから10年経過しておらず、借り換え後の住宅ローンの期間が10年未満になると本来享受できる住宅ローン控除の制度の恩恵を受けられなくなってしまう可能性がありますので、注意するようにしましょう。

 

注意点④ 一括前払した住宅ローンの保証料は戻ってくる!ただし、過度の期待は禁物!

メガバンクや地方銀行の住宅ローンで必要になる住宅ローンの保証料。保証料は「当初借入期間(最大35年)」の期間全体の保証をしてもらう費用です。もし、今の住宅ローンが保証料がかかる住宅ローンで、借入時に「一括前払」を選択していた場合、住宅ローンの借り換え(=今の住宅ローンを完済)により、残りの期間の分の保証料が返金されます。ただし、保証料の返金額のいまいち納得感のない銀行独自の計算で算出されます。そのため、35年で住宅ローンを借りて、10年で完済したんだから2/3は戻ってくるはず!という過度の期待をしすぎるとアテが外れてしまいます。当然残りの返済期間によって金額が変わるのは確かですが、「多くても半額、少なければ30%程度」しか返金されないと思っておくと良いでしょう。住宅ローンの保証料についてはこちらのコラムでも紹介していますが、本当にこの住宅ローンの保証料と言う仕組みは納得しがたいものがありますね。

 

注意点⑤ タイミングを見極めすぎない!

住宅ローンの借り換えは「基本的にいつ行ってもよい」わけですが、「まだ金利が下がりそう」「もうちょっと待った方が良いかも」という気持ちになるものです。ここで注意しておきたいポイントは3つ。1つ目は「住宅ローンの借り換えは早ければ早い方が効果が大きくなる」という点です。2つ目は「住宅ローンの借り換えは書類準備など手間がかかる」という点です。3つ目は「将来の住宅ローン金利を正確に予想できる人はいない」です。「タイミングを見計らっているうちに金利がちょっと上がってしまって借り換えモチベーションが下がってしまった」「タイミングを見計らっているうちに借り換えが面倒に感じるようになってしまった」という気持ちになって、(借り換え効果は十分に得られるのに)住宅ローンの借り換えを行わないで時間だけを浪費してしまうという状況に陥る人が世の中にたくさん存在します。「確固たる借り換えの意思があって、住宅ローンの金利を正確に予想できる」という自信がある人でないかぎり、住宅ローンの借り換えタイミングは「思い立った時」だと思った方が良いでしょう。

 

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